7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yayım tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir.
Yürürlüğe giren Torba Kanun ile Türk Borçlar Kanunu'na eklenen geçici 1. madde uyarınca, konut kiraları ile sınırlı olmak üzere, 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek olan kira sözleşmelerinde uygulanacak kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla geçerli olacağı hüküm altına alınmıştır. Böylece, belirtilen süreler için konut kiralarındaki maksimum artış oranı, %25 olarak belirlenmiştir. Bu oranı geçecek şekilde kira artışı yapılması halinde, yapılan sözleşme bu oranı aşan miktar yönünden geçersiz olacaktır. Torba Kanun'un yürürlüğe girdiği 11 Haziran 2022 tarihinden önce yenilenen sözleşmeler için Kanun'da herhangi bir düzenlemeye yer verilmemiş olup Torba Kanun’da öngörülen düzenlemeler bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten (11 Haziran 2022) sonra gerçekleşen kira ilişkileri açısından geçerli olacaktır.
Bu süre, yeni bir kanunla uzatılmadığı takdirde, yenileme dönemi 01.07.2023 tarihinden sonrasına rastlayan kira sözleşmeleri %25 oranındaki artış sınırlamasından etkilenmeyecektir. Örneğin: 03.07.2022 tarihinde imzalanacak olan 1 yıl süreli kira sözleşmesinin yenileme dönemi 03.07.2023 tarihine rastlayacağından, bu sözleşmede Kanun ile getirilen %25 oranındaki artış sınırlaması uygulanmayacaktır.
Bununla birlikte, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’in altında kalması halinde TÜFE değişim oranı geçerli olacak ve bu düzenleme 1 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından da bağlayıcı olacaktır.
İş Yeri Kiraları Kanun'un Kapsamına Alınmamıştır.
Kira bedeli artış oranı için getirilen %25 oranındaki üst sınır yalnızca konut kiraları bakımından geçerli olup iş yeri kiraları bu düzenlemenin dışında tutulmuştur. Bu nedenle iş yeri kiraları bakımından Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan TÜFE’deki on iki aylık değişim oranı ile artış uygulaması devam edecektir.
Türk Borçlar Kanunu m.344/2 Uyarınca Açılacak Olan Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Da Bu Düzenleme Uygulanacaktır.
İlgili Kanun hükmünün son cümlesinde, tarafların yeni dönem kira bedeli belirlenirken uygulanacak olan artış oranına ilişkin bir anlaşma yapmamış olması halinde; açılacak bir kira bedeli tespiti davasında hâkimin vereceği kararlarda da bu artış sınırlamasının uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
Ev Sahiplerinin Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yılın Sonunda Yenilenen Kira Sözleşmeleri İçin Türk Borçlar Kanunu m.344/3 Uyarınca Açacakları Tespit Davası Bu Düzenlemenin Dışında Tutulmuş Olup Bu Davayı Açma İmkânları Devam Etmektedir.
Kira artış oranına %25’lik sınır getiren düzenleme Türk Borçlar Kanunu m.344/3’te düzenlenen beş yıldan uzun süreli veya beş yılın sonunda yenilenen kira sözleşmelerine istinaden açılabilecek tespit davaları açısından bir değişiklik getirmemiştir. Bu nedenle ev sahiplerinin beş yıldan uzun süreli veya beş yılın sonunda yenilenen kira sözleşmelerine ilişkin olarak kira bedeli tespiti davası açması halinde kira bedeli Mahkeme tarafından, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı gözetilerek hakkaniyete göre belirlenecektir.
Yargıtay’ın güncel görüşüne göre, Türk Borçlar Kanunu m.344/3 hükmüne istinaden açılan kira bedeli tespiti davalarında kira bedeli; bilirkişi incelemesiyle taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği kira bedelinden hakkaniyete göre makul bir indirim yapılarak tespit edilmektedir.
Sonuç itibariyle;
Yenilenme dönemi 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2023 tarihi arasına rastlayan konut kira sözleşmelerinde kira artış miktarı, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25'ini aşamayacaktır.
İş yeri kiraları bu kapsamın dışında olup iş yeri kiraları bakımından Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan TÜFE’deki on iki aylık değişim oranı ile artış uygulaması devam edecek, %25'lik artış sınırlaması uygulanmayacaktır.
Konut kira sözleşmesinin taraflarının yeni dönem kira bedeli belirlenirken uygulanacak olan artış oranına ilişkin bir anlaşma yapmamış olması halinde; açılacak bir kira bedeli tespiti davasında hâkimin vereceği kararlarda da %25'lik artış sınırlaması uygulanacaktır.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yılın sonunda yenilenen kira sözleşmelerine istinaden açılabilecek tespit davaları bu düzenlemenin kapsamı dışında tutulduğundan mahkemelerce emsal kira bedeli belirlenirken %25'lik artış sınırlaması değil, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı göz önünde bulundurulacaktır.
